О РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, В КОТОРЫХ УЧАСТВУЮТ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ
Специалисты Управления Росреестра по Республике Крым регулярно проводят разъяснительную работу по вопросам защиты имущественных прав детей. В рамках этой деятельности эксперты обращают внимание граждан на важные нюансы оформления сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних собственников.
Законодательство предусматривает особый механизм защиты прав ребёнка в имущественных вопросах: контроль за соблюдением этих прав возложен на законных представителей, а сами действия по управлению имуществом несовершеннолетнего находятся под надзором органов опеки и попечительства. Существенное значение при этом имеет возраст ребёнка — он напрямую определяет, какой объём полномочий допускается при совершении сделок.
Какие категории несовершеннолетних выделяет закон
При оформлении сделок с объектами недвижимости, принадлежащими детям, важно учитывать, что их правовой статус существенно отличается от статуса совершеннолетних лиц. Игнорирование этих особенностей может стать основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние (то есть лица младше 18 лет) делятся на две возрастные группы:
дети до 14 лет (малолетние);
подростки от 14 до 18 лет.
Правовой режим сделок для этих групп различается. Подростки в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках с недвижимостью, но исключительно при наличии письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей либо попечителей. Если такое согласие не было получено, сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Дети, не достигшие 14 лет, не совершают сделки самостоятельно: от их имени действуют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом независимо от возраста ребёнка его законные представители обязаны заранее получить разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48ФЗ).
Как работает механизм предварительного разрешения органов опеки
Имущество, оформленное на ребёнка, является его личной собственностью. Законные представители не вправе по собственному усмотрению распоряжаться этим имуществом — продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду, выделять доли или разделять объект — без предварительного согласия органов опеки (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
Разрешение органа опеки, как правило, выдаётся с конкретными условиями. Распространённый пример — обязательство приобрести для ребёнка другое жилое помещение или долю в нём взамен отчуждаемого объекта. Это условие необходимо исполнить до подачи документов на регистрацию: если оно не будет соблюдено, в регистрации сделки откажут.
К сделкам, требующим предварительного разрешения, относятся:
отчуждение имущества (продажа, дарение, обмен);
передача объекта в аренду, безвозмездное пользование либо в залог;
действия, связанные с отказом от имущественных прав, разделом имущества или выделом долей;
любые иные операции, которые могут привести к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, прекращению его прав.
Роль нотариуса при оформлении сделки
Ещё одно обязательное условие — нотариальное удостоверение сделки, если в числе собственников или участников долевой собственности есть несовершеннолетний. Отсутствие нотариальной формы делает сделку ничтожной, то есть автоматически недействительной.
Порядок подачи документов на государственную регистрацию
Поскольку договор по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, должен быть нотариально удостоверен, за регистрацией прав может обратиться либо сам нотариус, который удостоверил сделку, либо одна из сторон договора.
Для подачи документов на регистрацию доступно несколько удобных способов:
личное обращение в МФЦ — в том числе по экстерриториальному принципу;
использование услуги выезд
